2013年10月23日 星期三

員工一號成員 - 大快活 (00052)

我嘗試用止凡兄 分享過的做法 套上員工一號的成員 - 大快活:

2013
2012
2011
4月1日開市價
16.8
12.58
11.08
股數
30,000
30,000
30,000
市值
504,000
377,400
332,400

營業額
463,393
439,069
397,705
銷售成本
-400,047
-380,317
-340,122
毛利
63,346
58,752
57,583
經營溢利
39,860
36,362
35,154
融資成本
-208
-421
-501
所得稅
-6,153
-4,650
-5,087
本年度溢利
33,500
31,291
29,566

銀行貸款
6,244
7,444
10,009

員工成本
130,253
121,461
105,861
食物成本
123,878
124,310
112,165
租金成本
71,197
64,728
57,854

股息
21,647
29,857
21,576
營運產生現金淨額
54,091
46,810
39,219
現金儲備
69,895
63,673
59,921

感覺上的確係易明左, 2011年04月投資 33萬的話, 2013年04月盤生意就值 50萬.
年賺 3.3萬, 派息 2.1萬, 貸款唔算多, 而且明顯減債中, 員工成本已經追過左食物成本, 等等.

另一個角度睇 (唔知唔啱)如果一個顧客幫襯左 46.3 飯錢, 有 13.0 去左人工, 有 12.3 去左食物, 有 7.1 去左租金, 有 7.6 去左其他成本 (差餉, 折舊, etc), 有 2.4 去左經營費用, 再要交 0.6 稅, 公司賺得 3.3, 之後派番 2.1 股息比股東.

大家重睇到d乜, 分享下, 等我學下野 . ^^

2013年10月21日 星期一

唔洗用一分錢 就買到優質樓花

上星期經朋友介紹, 馬來西亞有個樓盤做內部認購, 這樓盤之前幾期都係一公開發售就短期沽清, 條件優質 (地點好, 交通方便, 近市中心, 係少數擁有大型商場, 辦公室, 住宅的綜合性社區. 另住宅單位數量不多 供應有限) 再加上內部認購有折扣優惠, 左看右看都係一個安全的投資, 所以第一時間了解下資料先:

  • 興建中, 發展商係頂級上市公司
  • 之前幾期會係 2014-2016 陸續完成
  • 現發售個期 就要等 2017 先完成
  • 永久業權, 附設一個車位
  • 數日內要選擇單位及支付訂金 (3%)
  • 按揭一般可做七成 當地息率現約 4.2%
  • 馬來西亞物業只可在轉名後沽出 (不能摩貨)
  • 五年後 (2018) 賣出不用俾產業盈利稅
  • 付款形式:
    • 可做按揭 即時開始供款, 售價可減 6%
    • 可做按揭 交收後才供款, 建築期內 發展商代付利息
    • 建築期內 按進度直接支付現金
  • 付款時間 按建築進度支付:
    • 現金 - 數日內訂金 3%
    • 現金 - 大約六個月後 10%
    • 現金 - 再過六-九個月後 10%
    • 按揭或現金 - 之後分十幾期, 每數月支付部份
  • 未來租金收入 5-6% 物業升值潛力高

了解完資料後, 再計下數就會發現, 做按揭借盡由發展商代付利息, 這形式係最好的. 因這樣被鎖死四年的資金就最少了, 而且就算建築期長左都唔會失預算. 到建築完成時才用一筆現金來減低按揭利息再出租, 以收正現金流.

奈何按揭方便我好有可能只申請到六成, 三成幾現金被鎖死四年對我來說有一定風險 (既未有租金收入亦不能賣出), 想來想去都係安全至上 先放棄這次機會 等下次吧. 四年咁長, 乜事都可以發生 都係唔好計得太緊好d.

正當我已經放棄的時候, 有另一個朋友打黎 (我地係同一個 What's App group 一齊了解資料, 佢見我問左好多問題, 所以知我有興趣), 原來佢好想買, 但因為佢係退休人士做唔到按揭, 要全數支付又難難地, 所以想找兩三個人夾份聯名買入. 因為當時我已經處於放棄狀態 (夾份d錢都要鎖四年啦 同咁急去邊找第三個人夾呀), 在無細想的情況下, 閒聊幾句就收線.

本來件事咁就完結的, 但個樓盤實在吸引, 而且 What's App group 中也一直有人發問, 我的興趣又回來了, 覺得了解多d先啦 這些知識下次可能用得著. 這時我才再次消化我個朋友的說話, 佢有資金做唔到按揭, 而我就冇資金做到按揭. 咁我地兩個夾咪得囉:一人一半, 業權 50:50, 我做一半按揭, 佢出一半現金, 雙嬴. 一想到這裡就打電話同佢傾埋細節, 大家都覺得冇問題後, 就選好單位, 支付訂金, 限期完前半日攪店. ^^

現在這四年內我不用比任何現金, 只需做一個按揭, 按揭利息就由發展商代付, 到建築完成時我已經擁有一個
住宅單位的一半業權, 到時先再決定出租定出售都未遲.

2013年10月12日 星期六

員工一號 (截至2013年10月)

員工種類:香港股票+股票期權
員工生產力:穩定股息+輔助性期權金
借貸或槓桿:無
抗通脹能力:中
變現能力:高

員工成員:
代號名稱行業每手股息息率派息比率比重期權
00002中電控股 電力供應 500 2.57004.11%74.493%9.01%
00011恆生銀行 銀行 100 5.30004.15%52.165%18.33%
00052大快活 食肆 500 0.72004.50%64.458%8.02%
00435陽光房地產REIT 10000.17705.86%17.019%8.65%
00941中國移動 電訊服務 500 3.12663.67%42.574%6.09%
02388中銀香港 銀行 500 1.23804.92%62.525%18.02%
02778冠君產業 REIT 10000.20695.91%26.125%9.02%
03988中國銀行 銀行 10000.19215.31%34.992%12.97%
03998波司登 紡織及成衣20000.12506.87%74.556%9.90%

主要風險:
1) 美國退市觸發資金流出高息股
2) 銀行股比重較高
3) 未來營利倒退/股息回落

員工招聘期:2012年03月開始
員工試用期:2013年11月開始
市價回報率:5.01%
成本回報率:5.72%

員工守則:
1) 定期監察現有成員的營利及股息派發情況
2) 市價回報率 < 4.50% 或 成員息率 < x%, 減持一部份
3) 市價回報率 > 5.50% 或 成員息率 > y%, 增持一部份
4) 物色其他有潛力成員以作後備

2013年10月11日 星期五

錢太多的問題 > 六合彩遊戲 (上)

Rich Dad & Poor Dad 係幾本書中都有提到:「世上有兩種金錢問題。一種是錢太少的問題,另一種是錢太多的問題。」

錢唔夠這問題我想大家都明白, 但為什麼錢太多都係問題呢?
我估計 (我重未遇過這問題啦) 可能係支出多左, 比人呃的機會大左, 多左人會找你去投資, 多左好多唔熟的朋友同親戚, 比美國佬用貶值的方法呃走晒d購買力, 繳稅, 等等, 令到你除時番番去錢太少的問題到. 雖然我同大家一樣覺得要遇到錢太多這問題重有好耐, 但預防勝於治療, 時間又唔等人, 趁現在了解下自己都冇壞 ^^

六合彩 - 係香港人都一定有買過, 但你知到中頭獎的機會係多少? 1,398萬分之一, 重要你中過期唔好要同幾個人分先好, 這對我來講機會同零冇分別 (我就連一次七獎都未中過) . 但直到今時今日一有大額獎金有一件事我都一定會做, 你估下係乜? (唔係買六合彩啦)

這個是2012年01月31日的大額獎金:



就係幻想一下自己一注獨得頭獎之後我會點用或者問下身邊d同事或朋友佢地會點用 (大家應該都試過既) :有朋友話會將一半的錢捐出來做善事, 亦有同家人分享, 買大屋, 即日辭職, 環遊世界, 等等. 其實怎樣用這些獎金完全冇對與錯的問題, 但你林得越真實越詳細, 好似真係中左七千萬咁 (我直頭林到要去七間不同銀行開戶, 每間只放一千萬進去, 令自己安心d ^^) , 你就可以更了解自己對金錢的睇法同尚欠什麼財務知識.

六合彩遊戲
工具:一張紙同筆 (或留言在此也可)
問題:你剛剛對完六合彩, 發現中左頭獎, 有成七千萬架, 快d計劃下點用啦!!
(要寫下每個用途+使用金額, 總金額要等於番七千萬, 如果覺得太少可以再加大個獎金, 但唔可以改少)


(再續)

2013年10月4日 星期五

讓錢為我工作

合資格的員工
  • 扣除開支, 每月可產生3,000被動收入
  • 只需要每月數小時管理
  • 含穩定及可持續性
員工種類
  • 租金 - 住宅, 商舖, 車位
  • 股息 - 股票, ETF
  • 期權金 - 期權
  • 利息 - 債券, 定期, 保本產品
員工薪金 (回報率)
  • 初級 - 70~120萬 (3-5%)
  • 中級 - 40~60萬 (6-8%)
  • 高級 - 36萬或以下 (>=10%)

現在就得我一人 (靠份糧 手停口停), 員工一號下個月(2013年11月)正式開工, 先會密切監察一會. 

當有一日擁有十名或以上員工( 一千二百萬 ), 我就正式財務自由啦.